我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

　　我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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　　房老师，现在成都新房感觉楼面价和最终开盘的价格都挺贵的，有没有一些其他的小众点的新盘推荐？比如以前的什么捂盘网红盘这类，给我们一点希望，也涨涨知识。

　　武侯——金楠小城际花园，小户型低门槛，万年鸽王新希望航空路项目，桐梓林的板式大平层新界花树居（新界6期花墅），电梯洋房，平层跃层

　　青羊——金沙西著，青五高层住宅冠城锦园，文化宫青四，仨地铁口通锦阁（青樾西庭），青二学区房，现房发售，小户型大户型，就没有中间户型兴光华天府云邸，非遗低调王者，容积率1.2，主打叠拼联排

　　金牛——中铁二局通锦桥24亩，中铁通锦坊姊妹篇，但主打T2T3的改善大平层顶峰水岸二期，拿地10年的茶花网红盘

　　成华——深业泰樾府，新华公园的标杆豪宅华天衫峯，国际杉的顶级豪宅邦泰11亩，猛追湾电视塔的超级豪宅SG珊顿香木府，建设路的捂盘王雪松雅居乐in天府，往事如烟

　　高新——金融城8号，成都最顶流地段的稀缺豪宅高投融悦府，金融城剪刀差最大的网红盘，ABC类人才有戏西派澜岸三期，起步230平的旗舰顶豪

　　天新——蔚蓝阁C区，多次改规升级的超级豪宅，开间大全套房，起步就是300多平

　　我是在德阳工作，家里人想买一套成都的，预算200万左右，看了龙潭寺的天恒锦上越，说是25年交房，看了115户型，算的价格是188万。我们主要担心一是这个房子目前还在修嘛，还是担心烂尾；二是整体的价位问题；三是这一个位置。这一个位置我觉得是离高速挺近的，我从德阳这边开过去也就一个小时的样子，但是周边感觉一般，我家人打算明天就去交定金了，麻烦看看合适不？主要是考虑自住，然后是一梯一户的，主要是价格我家里比较满意，也在城北这边，我来回比较方便。

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　　天恒锦上樾在龙潭寺，属于5城区里的成华区，整体是主城区，但是三环外的龙潭寺属于区域或者核心价值的边缘，多年来由于缺少较好的发展规划，整体比较凌乱，除了少量主干道，很多马路都是坑坑洼洼的，是一个不太纯粹的刚需板块。

　　但是天恒锦上樾又是区域内的刚改产品，之所以说改，毕竟是T2产品，但之所以说刚，主要还是它的户型并不优质，得房率偏低，有些测评机构现实还不到80%（77%），甚至比不过很多此前的刚需产品户型，更别说当前主流的改善新房（90-100%之间），所以你别单看单价1.63，换算成主流得房率的产品，实际单价大概是1.94-2万左右。说实话，这样的价格放在这个区域，并不低。

　　拿旁边同品质的金融街融府对比，也是10F左右的T2改善次新房，最好的产品，单价也卖到1.9万左右，而且还很难成交。

　　所以我觉得你们看这个非主流楼盘，其实是被网上销售给带偏了，高提成的楼盘，看似低总价，但实际并没什么性价比，不然它应该早就卖完了。卖了1年还没清盘，能说明一些大问题的。

　　再说你担心的几个问题，天恒是北京的一个国企，口碑在成都不算好，此前南门开发了天恒瑞云府，各种偷工减料，维权很严重，所以龙潭寺这个，估计也好不到哪去，尤其是这样的单价促销，必然面临利润的受损，终究是出在羊毛上。

　　第二个整体的价格问题我说过了，看似便宜，但实际套入产品来说，不低的，接近2万了，而这个板块这种地段，很难撑得起小2万的单价，普通产品估计就是1-1.5万的状态，而且这个行情下，还在处于下跌的趋势。第三个是这一个位置，前面也说了，龙潭寺就像个郊区的小场镇一样，不是成都主流的区域，整体以安置房刚需盘为主，前些年有新房开发商入驻，但是买到了的房子的人，回头再看，都是掉坑里的，要么卖不掉，要么很亏本。

　　话说回来，你们在德阳工作，不是非要来成都，成都也很多坑的，现在不买房买错房。龙潭寺开车是不远，单边60多公里，接近1小时，但还是远啊。单纯为了新房梦，或者省城梦，是不切实际的。

　　如果一定要买房想买房，你还不如去看看二手房捡漏，比如德阳开到成都的S11号线，是德阳人真正关心的一条线路，旁边你们可以了解一下旭辉江山和鸣（洋房，115平套三，估计后面房价会跌到200万内）；绿地世纪城（百亩大盘，是电梯高层，单价低一些，一万四五能买得到套三双卫或者套四）。

　　春节前我去问了银行理财定存，最高才2.3%的利息，但是买房的利率好多人都说要跌破3%，我想是否能换过来，租不如买呢？存钱不如花钱？

　　当普通的投资收益和贷款的成本持平，那么很多人都会积极把钱拿出来用于投资消费。

　　今年应该是政策底的年份了，连各区都出台了各种真金白银的补贴，可以说动用了一切力所能及的手段。

　　不过这和更高级别陆续出台一些政策小补丁不冲突。比如开年第一炮就是成都公积金放宽到男性68岁女性63岁，而且房贷利率也普遍能迎来更低的LPR，更大的-bp。

　　比如成都当前3年期定存，收益大概是2.3%，5年期的线位数以上的还可以协商。

　　成都租金丰俭由人，枯荣线%，垃圾产品、新楼盘往往是1.5-2%，核心区次新房则能达到2.3-2.5%左右。